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다주택자 양도소득세 중과세 절세 방법 4가지 (2018.4 업데이트)

2018년 4월 1일부터 집을 두채 이상 보유한 다주택자에 대한 양도세가 대폭 늘어나게 되었다. 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되기 시작했는데 어떻게 달라졌는지 그리고 절세하는 방법은 무엇인지 살펴보도록 하자.


[조정대상 지역의 2주택부터 중과세 부과]


두채 이상의 집을 가진 다주택자가 집을 양도할 경우 기존에는 양도차익에 대한 기본세율만이 적용됐다. 바뀐 양도세는 2주택자의 경우 기본세율 +10%, 3주택자의 경우 기본세율 +20% 중과세가 추가된다. 3주택의 경우 기본세율에 20%가 추가되고 양도세의 10%가 다시 주민세로 붙기 때문에 최고 집값 상승분의 68.2%를 세금으로 내야하는 것이다.

 바뀐 양도세 중과세는 조정대상 지역의 주택에 한해서만 적용된다. 현재 조정대상 지역은 서울 전역, 경기 7개시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시), 부산 7개구(남구, 해운대구, 수영구, 연제구, 동래구, 부산진구, 기장군)과 세종시이다.




[다주택자 양도소득세 절세 방법 4자기]


1. 증여를 통한 중과세 절세하기


집값이 이미 크게 상승했다면 배우자에게 증여해 절세할 수 있다. 부부간 증여는 6억원까지 증여공제를 받을 수 있어 4%의 취득세만 내면 된다. 다주택자는 세대별로 판단하므로 추후 배우자가 주택을 매매할 때 양도세 중과세를 내야 하지만, 배우자 증여 후 오른 주택 가격의 양도차익에 대한 세금만 내면 되므로 세금이 현저히 줄어들게 된다.

자녀에게 증여하는 방법도 있다. 자녀가 별도세대를 구성하고 있다면 주택 증여 시 다주택자 중과세에서 배제된다. 자녀가 독립세대로 인정받는 경우는 자녀가 결혼했거나 30세 이상일 때, 최저생계비 수준 이상으로 독립생계가 가능한 경우이다. 배우자 또는 자녀에게 증여를 통한 절세를 했을 때는 증여 후 5년간 보유하다가 매도를 해야 한다.


2. 주택임대사업자 등록


다주택자가 주택임대사업자로 등록하면 양도세 중과세를 피할 수 있다. 중합부동산세, 재산세, 건강보험료 등이 줄거나 면제된다. 거주지 혹은 임대주택 소재지의 지자체에서 주택임대사업자 등록을 하고 임대보증금, 월 임대료 등 임대차 현황 신고를 하면 된다. 임대사업자로 등록되면 다주택자 중과세를 피할 수 있을 뿐 아니라 전용면적 60m2 이하는 취득세 200만원까지 감면, 건보료 80% 감면, 매각시 매매 차익의 70%까지 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있게 된다. 그외 종합부동산세, 재산세 등도 줄거나 면제된다. 단, 임대개시 당시 기준시가 6억원을 초과할 경우 중과세를 피할 수 없고, 의무임대기간인 8년 안에 주택을 매매할 경우 과태료가 부과되며 감면된 세금도 추징된다는 걸 유의하자.


3. 주택 매도 순서와 기간에 주의하자


다주택자가 마지막에 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세이다. 주택을 모두 처분할 경우 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하고, 양도차익이 큰 주택을 마지막에 양도하는 것이 유리하게 되는 것이다.

또 처분 기간을 분산하는 것도 방법이 될 수 있다. 양도세는 1년 단위로 발생하는 양도차익을 모두 합산한 금액을 기준으로 하는데 1,200만원 이하 6%, 4,600만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1억 5,000만원 이하 35%, 3억원 이하 38%, 5억원 이하 40%, 5억원 초과 42%가 적용된다. 양도차익이 커질수록 높은 세율을 적용받게 되는 만큼 합산되는 양도차익을 최소화하는 것이 좋다. 한 해에 몰아서 매도하기 보다는 해를 넘겨가며 1채씩 매도하는 것이 유리하다.


4. 중과세 대상 주택인지 확인할 것


조정대상 지역에 주택을 가지고 있더라도 다주택자 중과세에 해당되지 않을 수 있다. 미혼 시절 각각 1주택을 소유하다가 혼인으로 다주택자가 된 경우 혼인일로부터 5년 안에 둘 중 1채를 팔면 중과세를 피할 수 있게 된다.

노부모를 모시기 위해 합가하며 다주택자가 된 경우에도 10년 안에 처분하면 양도세 중과가 되지 않는다. 상속받은 주택을 5년 내 양도할 경우에도 중과세에 해당되지 않으며, 수도권, 광역시, 특별자치시 외 지역의 양도 당시 기준시가가 4억원 이하의 주택은 보유주택 수 계산에서 제외된다. 그밖에도 인테리어나 추가공사비 등 인정받을 수 있는 지출 증빙 서류를 제출하면 양도차익이 줄어 그만큼 세금을 아낄 수 있다.




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