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더 깐깐하게 바뀐 부동산 양도세율 최신판

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작년부터 8.2 부동산 대책으로 부동산 시장에 많은 변화가 있었다.그 중 양도세는 경제적 가치가 증가한 양도소득이 발생하는 경우에 보과하는 세금이다. 소득세법에서 양도란 자산에 대하 ㄴ등기, 등록과 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미한다. 양도세는 재정수입 확보하기 위한 것보다는 부동산 투기억제 목적으로 신설되었다. 그럼 2018년 양도세율이 어떻게 변화되었는지 살펴보자.


1. 양도세란?


건물, 토지 등의 양도로 인해 발생한 차액에 대해 부과하는 세금이다. 


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2. 2018년 양도세율은?


주택이나 토지, 건물 등 부동산을 양도하는 경우에는 야도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도세를 자진하여 신고하고 납부해야한다. 양도세는 양도차익이 없어도 신고하는 것이 원칙이지만 신고하지 않아도 가산세를 물지 않기 때문에 실무상으로는 신고하지 않는 경우가 대부분이다.


1가구 1주택 보유자가 실거래가액이 9억원 이하인 주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 양도세 비과세 대상이다. 이 경우에 주택에 딸린 토지가 있는 경우에는 도시지역 안은 주택면적의 5배까지 도시지역 밖은 10배까지 비과세 대상이 되는 주택의 범위로 간주된다. 그런데 금년 8.2 부동산 대책으로 변경된 내용이 있다. 


기존에는 2년 이상 보유 요건이었으나 2년이상 거주 요건으로 바뀌었다. 변경된 규정은 2017년 8월 2일 이후에 취득한 주택부터 적용된다. 



1) 비과세 되는 경우


1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우네는 양도소득세가 과세되지 않는다. 

- 양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 고가주택은 제외된다.

- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게된다.


2) 감면되는 경우

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면 요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면된다.


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양도세 계산법은 과세표준에 양도세율을 곱해서 산출해야한다. 과세표준은 양도가액에서 취득가앤, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제를 차감한다. 양도가액은 양도자가 실지거래가액을 증빙해야한다. 장기보유특별공제는 보유기간과 보유주택수에 따라서 10-80%이다. 기본공제는 1인당 250만원이고 미등기 자산을 양도하는 경우에는 적용하지 않는다.


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2018년 양도세율은 1년 미만 보유자는 토지는 50%, 주택은 40%이다. 2년 미만 보유자는 토지와 주택 모두 40%이며 2년 이상 보유자는 과세표준에 따라서 6-40%에 해당하는 초과누진세율 구조이다.


분양권 전매시 양도세는 토지와 같은 세율을 적용한다. 그런데 2018년 1월 1일부터는 조정대상 지역에 속하는 경우에는 보유기간과 관게없이 무조건 50%의 세율을 적용한다. 조정 지역은 서울 전역과 경기(과천, 광명, 성남, 하남, 고양, 남양주, 통탄) 부산(해운대, 연제, 수영, 남동래, 기장, 부산진), 세종시 이다.



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