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분양권 양도소득세 신고 및 계산방법 (2018.01 개정)

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분양권 거래 후 양도인은 양도소득세 신고를 해야한다. 특히 8.2 부동산대책으로 인한 조정대상지역 분양권 양도소득세 내용이 강화되어 반드시 꼼꼼히 살펴봐야한다. 



1. 조정대상지역

보유기간에 따라 세율이 많이 차이가 난다. 아래의 표는 8.2부동산 대책의 조정 대상 지역이 아닌 지역에서 적용되는 것이고 조정지역 대상은 2018년 1월 1일부터 보유기관에 관계없이 일률적으로 세율이 50%로 적용되어 중과세가 된다.


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 - 성남,하남,고양,광명,남양주,동탄2,부산(해운대,연제,동래,수영,남,기장,부산진)

 - 적용시기 : 2018년 1월 1일이후 양도하는 분양권부터 적용

 - 조정대상지역내에서 분양권전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%적용



**추가 : 2018년 양도소득세 바뀐 부분은 과세표준 1억 5천만원 초과 5억원 이하 구간이 세분화되었고 5억원 초과 최고 세율이 40%에서 42%로 증가했다. 그리고 2018년부터 다주택자 증과세율이 적용되어 조정대상지역 주택에 대해서는 2주택은 10%, 3주택은 20%의 세율이 가산되며 장기보유특별공제 헤택도 배제된다. 분양권은 일반자산(주택 및 조합원입주권 제외)에 포함된다. 


** 추가 : 주택은 1가구 1주택에 한해서 2년이상 보유시 9억원까지는 비과세이다.


2. 분양권 양도소득세 계산법

  - 양도가액-취득가액-필요경비=양도차익

  - 양도차익-기본공제=과세표준

  - 과세표준x세율 = 납부할 세액 

  - 매도인이 내는 세금으로 반드시 증빙서류가 있어야 한다.


기존 주택인 경우 필요경비 부분에서 여러 가지가 있을 수 있으나 분양권은 중개 수수료가 해당된다. 기본 공제는 1년이내 1인당 250만원을 공제받을 수 있고 혹 다른 부동산을 양도하면서 기본공제를 적용했다면 같은 해에는 적용 받을 수 없다. 공동명의로 하였다면 각각 250만원을 공제받을수 있어 더 절세가 된다. 


3. 양도차액을 확인하는 방법

  - 구입했을때 금액

     : 최초 분양받은 경우 분양계약서(분양증서)사본

     : 최초 분양이 아닌경우 구매시 매매계약서 사본

  - 팔았을때 금액 : 양도시 매매계약서 사본

  - 필요경비 : 분양권 사고,팔때 발생한 비용증빙 영수증(부동산중개보수 영수증)


Cap 2018-01-31 15-27-11-965

4. 양도소득세고시 준비서류

  - 분양계약서(분양증서)사본 또는 구입시 매매계약서 사본

  - 분양권 매도시 매매계약서 사본

  - 부동산 중개보수 영수증


5. 신고 납부기한

  - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내(예:양도일 2017년 12월 5일=>2018년 2월 28일까지)


6. 신고장소 및 방법

  - 서면신고-양도자의 주소지를 관할하는 세무서

  - 전자신고-홈택스 홈페이지

       홈택스 -> 전자/납부 -> 세금신고 -> 양도소득세 선택

       (분양증서,매매계약서,중개보수영수증 등 부속서류는  PDF파일 형태로 온라인을 통해서 제출가능)




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