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서울 vs 지방 같은 평수인데 서울이 더 좁을까?

서울의 30평과 지방의 30평은 엄청난 차이가 난다. 똑같은 30평대라도 서울은 3베이 지방은 4베이에 드레스룸, 팬트리 등 특화평면이 나와있다. 왜이렇게 서울과 지방아파트가 차이나는 것일까?

1. 서울 VS 지방 아파트


실제로 서울과 지방의 전용 가능한 실사용면적이 크게 차이가 났다. 서울시 우수 아파트로 선정 된 몇몇을 제외하고는 대부분 아파트 구조가 3베이 이며 3면 발코니는 거의 찾아볼수가 없다. 반면에 지방은 4베이가 대부분이며 4.5베이, 5베이, 6페이 혁신 평면도도 나왔다. 


2. 왜 서울은 좁게 나올까?


지방 아파트가 서울 아파트보다 더 넓은 이유는 건축 규제와 공급 유형으로 설명할 수 있다. 우선 서울시는 도시 미관을 위해서 외벽 길이의 70%까지만 발코니를 설치할 수 있게 규제하고 있다. 즉 전체 외벽의 30%에 대해 발코니 설치를 금지하는 것이다.  다만, 서울시도 우수디자인 아파트로 선정되는 등 몇 가지 단서 조항을 달고 발코니 규제 비율을 차등 적용하고 있다. 서울 안에 있는 아파트지만 통상 보던 것과 달리 실사용공간이 넓은 경우는 규제 적용을 피해간 단지인 것이다. 바로 이 규제 때문에 서울 아파트는 지방 아파트보다 발코니 면적이 좁은 편이다.


TIP. 발코니는 분양가나 전용면적에 포함되지 않으면서 확장하면 입주자가 전용으로 쓸 수 있는 서비스면적을 말한다. 같은 평수라도 발코니가 넓으면 집을 훨씬 더 넓게 쓸 수 있다.


3. 또 다른 이유 '용적률'


발코니 면적 규제와 함께 서울에서 4베이 아파트를 찾기 힘들게 만드는 이유 중 용적률도 포함된다. 서울은 집 지을 땅이 없어 신규 공급 중 절대적으로 많은 비율을 재건축•재개발 아파트가 차지한다. 조합원의 이익을 우선시하는 재건축•재개발 등의 정비사업 특성상 용적률을 최대화해 일반분양 물량을 많이 확보하는 게 중요하다. 그런데 4베이 평면으로 집을 지으면 집 모양이 길어지게 된다. 그러면 건축법과 시 조례에서 정한 동간 거리와 채광 규정 등에 따라 동 배치가 까다로워 주어진 용적률을 모두 활용하기가 어려워져 수익을 위해 용적률 1%가 아까운 조합에서는 4베이를 선택할 이유가 없어진다.


4. 결국 지방이 평면도, 동간거리, 조경면적이 훨씬 우수해


지방은 택지가 넓고 구획정리도 잘 돼 있어 단지 배치가 훨씬 잘 빠질 수 있다. 반면 재개발 또는 재건축을 통해 공급해야 하는 서울에서는 사업 부지가 협소하거나 제대로 확보하지 못한 경우가 많고 사업성을 따져 부지 내에 최대한 많은 가구를 넣다 보니 동간 거리도 짧아지고 조경면적도 충분히 확보하지 못하게 된다. 아파트의 조경면적도 법정 기준치 15%로 이상만 충족하면된다.  서울의 재건축•재개발 아파트는 20% 이하의 조경률을 적용하는 게 일반적이지만 지방 아파트는 40% 이상을 확보한 아파트도 심심찮게 찾아볼 수 있다. 이런 경우 동간 거리가 넓어지기 때문에 쾌적한 단지를 조성할 수 있고 단지 내 다양한 커뮤니티 공간과 시설도 갖출 수 있게 된다.



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