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수십만원에서 수백만원 아낄 수 있는 부동산 절세 비법



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1. 공동명의로 양도소득세 절세


부부라면 공동명의로 바꾸는 것이 좋다. 공동명의를 통해 양도세를 효과적으로 절세할 수 있기 때문이다. 부부가 공동명의로 주택을 취득한 후 양도할 경우 취득가액이 지분율에 따라 나뉘고, 기본공제를 각각 받을 수 있어 세금부과에 기준이 되는 과표가 낮아져 양도세를 절세할 수 있다.

일시적 1세대 2주택자의 경우에는 3년의 유예기간이 부여되기 전에 공매신청을 해서 양도세 비과세 처리를 하는 것이 가능하다. 대표적인 방법은 임대사업자 등록이며 주의할 점은 사업자를 등록 한 후에 5년을 지키지 않고 중간에 임의대로 매도하면 벌금을 내야한다.


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2. 부동산 매매 시 6월 1일 이후로


보유세에 해당하는 재산세는 매년 6월 1일 과세 기준일에 토지와 주택, 건물 등을 소유한 경우 7월, 9월 2번에 걸쳐 부과된다. 6월 1일에 부동산을 매매한 경우, 등기부등본상의 집주인인 매수자가 재산세를 납부하게 되는데, 부동산 취득날짜의 경우 잔금지급일과 등기일 중 빠른 날이 적용된다는 점을 기억해야 한다.


이는 6월 1일에 등기를 하지 않았어도, 잔금을 6월 1일에 치렀다면 매수자가 재산세를 부담해야 한다는 의미이기 때문이다. 따라서 부동산 매도자와 매수자간 의견 조율이 중요하다. 6월 1일을 기억하고 부동산을 매매한다면 수십만원에서 수백만원의 재산세를 아낄 수 있다.


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3. 취득세…주택 크기 작을수록 감면 혜택 크다


부동산을 취득할 때 기본적으로 부동산을 관할하는 시•군•구청에 내는 세금인 취득세(농어촌 특별세와 지방교육세 포함)는 실 거래가, 전용면적을 기준으로 부과된다.


토지는 기본적으로 취득세율이 4.6%이고, 그 위에 주택을 지으면 주택에 대한 취득세가 붙어 면적에 따라 2.96%(85㎡이하)나 3.16%(85㎡초과) 내야 한다.  다만 8년 장기임대사업자(준공공임대사업자)로 등록 시, 60㎡ 이하는 취득세가 100% 감면된다.


신축을 하지 않고 주택을 매입하는 경우는 토지와 주택을 하나로 합산해 면적에 따른 취득세만 납부하면 되기 때문에 신축할 때보다 취득세 부담을 덜 수 있다.


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4. 양도세 중과에서 제외되려면?


현재 기본세율은 3억원 초과까지 6~40%로 부과되나, 올해 1월부터 3억원 초과~5억원 이하, 5억원 초과로 구분해 각각 40%, 42% 등으로 최고 세율이 분리된다. 또한 4월부터는 조정대상지역 내 2주택자가 주택을 양도할 경우 기본 세율에 10%p, 3주택자 이상은 20%p 세율이 가산되게 된다. 


다만, 1가구 2주택의 경우도 조건에 따라 양도세 중과에서 배제될 수 있으니 잘 따져봐야 하는데 수도권에서 1억원이나 지방 3억원 이하의 주택을 4년 이상 임대하는 장기임대주택에 등록하는 방법이 있다. 양도세를 100% 감면 받을 수도 있다. 8년 의무보유기간 후 2년을 더 채우면 양도소득세 전액면제 조건인 10년 보유요건을 충족하기 때문이다.



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