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월세 밀리는 세입자 대처방법 3가지

임차인이 월세를 내지 않는 경우를 미리 불안해 하는 임대인도 많다. 법조계에서도 가장 많이 다뤄지는 사건 중하나가 주택임대차 사건이라고 한다. 세입자는 주택임대차 보호법으로 법적인 보호를 받을 수 있다지만 집주인은 월세를 연체할 경우 손해보는 경우가 있다. 그렇다면 이런 문제는 어떻게 해결해야 할까


1. 월세를 제때 내지 않는 세입자라면?



이럴 경우 계약해지가 가능하다. 세입자는 주택 사용의 대가로 월세 계약을 했다면 집주인에게 월세를 지급해야 할 의무가 있고 지급시기에 관한 약정이 없는 경우에는 매월 말에 지급해야 한다.

월세를 2회 이상 연체한 경우에는 집주인이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있는데 민법 제640조에 따르면 ‘건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인(세입자)의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 명시돼 있다. 따라서 두 달의 월세를 연속으로 연체한 경우는 물론, 10월분을 연체하고 11월분은 내고 다시 12월에 연체해도 임대차 계약을 해지 할 수 있다. 다만 월세가 두 달 밀렸다고 해서 해지되는 것은 아니다. 월세가 60만원인 경우 50만원씩 매달 월세를 냈다면 10만원씩 10개월이 밀려서 두 달분에 해당하는 금액일 때 계약해지가 가능하다.


2. 월세가 밀린경우 연체이자를 요구 할 수 있다.


월세가 밀리면 집주인은 보증금에서 임대료를 공제할 수 있다. 다만 세입자가 연체된 임대료를 보증금에서 공제하라고 하는 것은 법적 효력은 없다. 보증금에서의 공제 여부는 집주인의 권한이기 때문이다. 그러나 대부분의 집주인들은 월세가 연체될 경우 보증금에서 공제하곤 한다. 이 경우 연체된 월세를 보증금에서 공제해 손해를 보지 않는다고 생각 할 수 있지만 매월 나오는 월세를 받지 못하면 집주인은 이래저래 부담이 될 수 밖에 없는 상황이다. 

이런 경우 임대료에 연체이자를 붙이는 방법이 있다. 세입자에게 연체이자를 부담시키려면 계약서에 별도의 약정이 있어야 하고 이율도 사전에 정해야 한다. 연체 이율은 법정이율인 연 5% 정도를 적용한다.

또한 월세가 연체될 경우 지급명령신청제도를 활용할 수 있다. 지급명령신청이란 돈을 달라는 취지의 소장을 법원에 제출하는 것으로 소장을 받은 법원을 임차인에게 해당 내용을 송달하고 이의제기 하지 않으면 지급명령이 결정되는 제도다.

이 제도는 명도소송과 같이 재판을 통해 판결을 받지 않고 법원에 신청서류를 보내면 결정되는 것으로 보다 간편하고 복잡하지 않은 법제도로 볼 수 있다.


3. 계약해지 후 집을 비워주지 않는다면?


집주인은 세입자가 월세를 지급할 능력이 없거나 의사가 없다고 판단되면 보증금을 다 공제하기 전에 해지 의사 표시와 함께 건물을 비워달라고 요구해야 한다. 일반적으로 연체가 지속되면 조금은 기다려주지만 자칫 소송으로 이어질 수 있어 명도절차 신청은 빠를수록 좋다. 월세가 몇 달씩 연체된다면 합의 해지 아니면 명도소송을 선택하는 것이 방법이 될 수 있다. 명도소송은 임대차계약이 종료 및 해지된 경우 집주인 건물 인도 요구에도 불구하고 세입자가 건물 인도를 거부할 경우 명도소송을 제기해 법원의 판결을 통해 점유를 이전 받을 수 있다는 것을 기억하자.


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