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'자녀에게 고가 아파트 사주면 세금폭탄' 자금출처조사의 모든 것



대형 로펌 변호사 A씨는 대학병원에 근무하는 20대 딸에게 송파구 아파트 취득자금 및 강남구 고가 아파트 전세자금을 주고 증여세 신고를 누락했다. B씨의 부인도 남편으로부터 현금을 받아 그 돈을 다시 딸의 아파트 취득자금으로 대줬다가 덜미를 잡혔다.  


지방 기업 사주 B씨도 자신의 회사에서 대표로 일하고 있는 30대 아들에게 토지구입 비용으로 수억원을 건넸다. 또 아들이 부동산 취득 시 생긴 담보대출금 이자 수억원을 9년간 대납해주고 증여세를 탈루했다가 적발됐다. 전직 교육공무원도 소득이 없는 아들의 아파트 담보대출금을 대신 갚아주고 증여세를 탈루했다. 교육공무원 아들은 아파트 취득 후 단기 시세차익 수억원을 실현한 뒤 다시 인근 재건축 아파트를 사들였다. 


이렇게 강남권 등 주택가격이 급등한 지역의 고가 아파트 취득자 중 취득과정에서 탈세 혐의가 있는 532명을 선정해 세무조사를 착수했으며 대상자에는 뚜렷한 소득 없이 강남의 25억원 상당의 아파트를 구입한 30대 주부, 부모의 도움을 받아 강남 소재 고급 아파트를 매수했다고 가장해 편법으로 증여 받은 20대 후반 무소득 자녀 등이 포함되어 있었다.

1. 자금출처 조사란?


부동산 자금출처조사란 미성년자가 부동산을 사거나 성년자라도 직업•연령 등에 맞지 않는 고가의 부동산을 살 경우 국세청이 그 취득자금의 출처에 대해 확인하는 것을 말한다.

국세청은 취득자의 최근 5년간 소득과 자산의 양도 및 취득 상황에 대한 전산자료를 토대로 부동산 취득 능력이 의심되는 사람을 추려낸 후 증여 혐의가 있다면 조사대상자로 선정해 통보한다. 조사대상자가 취득자금에 대한 자금출처를 소명하지 못할 경우, 증여 받은 것으로 추정해 입증하지 못한 자금에 대해 증여세를 부과하게 되는 것이다.


2. 취득금액의 80% 이상을 소명해야 증여세 면한다.


금출처조사 대상자로 통보 받았다면, 취득자금의 80% 이상을 증빙할 객관적인 서류를 준비해야 한다. 단 취득금액이 10억원 이상일 경우 자금출처를 증빙하지 못한 금액이 2억원 미만이어야 전체를 소명한 것으로 보고있다. 예를 들어 취득 부동산이 5억원일 땐 80%에 해당하는 4억원까지 소명하면 되지만, 13억원의 부동산의 샀다면 80%인 10억4천만원이 아니라 11억원(=13억원-2억원)에 대한 자금 출처를 소명해야 하는 것이다.


3. 어떤 증빙서류가 필요한가?

Cap 2018-02-23 14-22-23-149

자금출처로 인정되는 소득은 근로소득, 퇴직소득, 사업소득, 이자•배당•기타소득, 차입금, 임대보증금, 보유재산 처분액 등이 있다.


이에 자금출처조사 입증서류로 먼저 소득신고 증빙은 원천징수영수증을, 사업자라면 소득세신고서사본을 제출하면 된다. 돈을 빌려서 부동산을 매입했다면 차입금에 대한 부채증명서로 증빙할 수 있고, 임대를 끼고 매입한 경우 임대차계약서를 내면 된다. 만일 부동산을 취득하기 위해 다른 재산을 처분했을 때엔 매매계약서를 제출하면 된다.


하지만 개인 간의 금전 거래 시 차용증, 계약서, 영수증만으로는 입증하기 어려울 수 있기 때문에 입출금 내역서, 무통장 입금증 등 금융거래 자료도 첨부하는 게 좋다. 가족 간 금전 거래 시에는 차용증을 작성한 후 공증 받아 세무조사에 대비하고, 증여세 과세대상에 해당될 경우 미리 신고 납부할 필요가 있다.


4. 자금출처 조사결과 증여세과 과세되는 경우는?


자금출처조사 배제 기준금액 이내라 하더라도 미성년자 등에게 재산을  이전하는등 증여를 한 혐의가 있는경우 서면확인이 아닌 사실상의 자금출처와 흐름을 철저히 조사받게 되고 부동산을 증여한것으로 확인되면 증여재산가액에 대하여 증여공제을 차감하고 차액에 대해 최저10%에서 최고 50%에 해당하는 증여세를 부담해야 한다. 자진신고및 납부를 하지 않았다면 정기신고한 때에 비하여 세금을 가산세부분만큼 더 추가적으로 부담해야 한다.


5. 자금출처 조사 제외대상이 있다?


소득이 없이 집을 산 모든 사람이 세무조사를 받는 것은 아니다. 과세당국이 부동산 등을 취득한 사람의 당해 연도 소득과 과거의 소득현황을 종합적으로 분석해 대상자를 선정하기 때문이다. 자금조사출처 면제기준은 연령, 세대주 여부, 주택의 취득가액에 따라 세분화되는데 만 30세 이상 세대주가 2억원의 주택을 취득할 시 조사대상에서 배제된다. 40세 이상 세대주라면 주택금액은 4억원으로 올라가지만 이 기준이 절대적인 지표는 아니며 기준금액 이하더라도 명백한 ‘증여’로 확인되면 증여세가 과세된다는 점을 명심해야 한다.






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