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잔금 완납 전 꼭 알아야할 분양권 전매 주의사항 4가지




요즘같이 재건축, 재개발, 새아파트 입주대란이 시기에 분양권 전매 건수가 늘어나고 있다. 이로써 정부는 신규 아파트 시장을 규제하는 정책을 작년부터 내놓기 시작했는데 지역에 따라 전매를 제한하는 곳이 생겨났다. 분양권 전매 자체가 불법이 아니라 분양권 전매 제한 기간 동안의 거래가 불법이 되는 것인데.. 제한 기간이 풀린 다음 전매를 함에 있어서 어떤점들을 주의해야 하는지 자세히 살펴보도록 하자.




1. 분양권이란?


신규 분양 아파트를 청약 등의 방법을 이용하여 당첨받아 계약한 아파트로 준공전, 즉 입주하기 전까지의 계약에 의한 입주 및 소유할 수 있는 권리를 말한다.

2. 분양권 전매란?


분양권을 사고파는 것을 말한다. 보통 거래가 가능한 분양권이 있고 부동산 정책 등의 이유로 거래가 일시적으로 제한 또는 거래제한이 있을수가 있다. 또한 분양권은 일반 아파트 매매에 비해 복잡한 절차를 가지고 있어 꼼꼼히 확인 후 거래해야 한다.

3. 분양권 전매 방법은?

일반 분양을 받아 전매하는 방법, 분양권을 사서 다시 전매하는 방법이 있다. 일반주택을 매입할 때와 같이 목돈이 들어가는 것이 아니라 '분양계약금+중도금+프리미엄'만 있으면 되기 때문에 상대적으로 적은 초기자금으로 내 집 마련 가능하다.

4. 분양권 전매제한 기간은?


지역에 따라 제한 기간이 달라지며 이 기간이 지나고 전매가능하다.

- 수도권 공공택지/지방 공공택지 = 1년

- 수도권 민간택지 = 6개월

- 전매제한이 시작되는 시점은 "청약당첨 최초 계약일" 기준

5. 불법전매란?


일반적으로 아파트는 분양을 받고서 6개월이나 1년 뒤에 분양권을 팔 수 있는데, 명의 이전만 나중에 하기로 하고 그 전에 거래하는 것을 말한다.

또 매도자와 매수자가 세금을 덜 내기 위해 다운계약서(매매가격이 실제 거래가격보다 낮게 작성된 계약서)를 작성하는 경우도 역시 분양권 불법 전매에 해당한다.

[참고]

분양권 불법전매와 다운계약서 작성은 불법으로, 전매제한을 위반한 사람과 이를 알선한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금을 내야하며 다운계약서를 쓰다 적발되면 매매 당사자와 공인중개사는 권리 취득가액의 2~5%를 과태료로 내야한다.

6. 분양권 전매 절차


1. 분양권 전매 절차 : 아파트 분양 당첨 후 건설사와 분양 계약이 체결돼야 분양권 전매 가능해짐


2. 매매계약 : 매도자와 매수자가 지역 중개업소 또는 직거래로 계약함

* 분양권 전매 시 매매 계약서 작성에는 초기 분양가격이 아닌 계약금, 중도금, 발코니 확장비용, 옵션비용 프리미엄을 포함한 실거래 금액이 산정됨


3. 매매계약서 검인 (매도자 또는 매수자) : 매도자 또는 매수자 한 명만 방문 (시, 군, 구청 지적과)


4. 실거래가 신고 : 중개업자가 부동산 거래 계약 신고서를 작성, 신고함


5. 은행대출 승계 (매도자와 매수자)

: 매도자와 매수자가 함께 대출받은 금융기관을 방문해 중도금 대출의 채무를 승계함 (은행대출채무승계동의서 작성)

: 매도자는 신분증, 분양계약서, 검인계약서, 인감도장, 대출통장을 준비하고 매수자는 신분증, 인감도장을 준비함


6. 명의변경 (매도자와 매수자)

: 매도자는 인감증명서, 주민등록증, 인감도장, 신분증, 분양계약서, 분양대금납부영수증, 은행대출채무승계동의서를 준비하며 며 매수자는 인감증명서, 인감도장, 신분증, 검인계약서를 준비해 건설사의 분양사무소를 방문해 분양계약서 뒷면의 매수자 명의를 변경함

: 양도소득세 신고 (매도자의 경우 분양권 전매 시 프리미엄에 대한 양도소득세 납부 필요)


6. 분양권 전매시 주의사항


[팁]

분양권은 아파트가 준공이 된 상태가 아니니 등기부 등본이 없다. 즉 등기를 할수 없어 부동산 사기가 잘 일어날 수 있는 부동산 거래 중 하나이다. 꼭 주의사항을 살펴 본 후 거래하는 것이 좋다.

1) 분양권 계약서 확인

아파트 원 분양자 권리를 증명하는 서류는 계약서 밖에 없다. 분양 계약서에는 분양금액, 최초 지급한 계약금, 중도금 대출현황, 아파트의 면적과 대지 지분 등의 모든 것이 확인가능하다. 옵션(발코니 확장, 에어컨) 등의 선택사항도 확인가능하니 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다.

2) 계약금 지급현황, 중도금 대출 확인

계약서를 통해 확인이 가능하다. 대부분의 중도금은 집단대출을 이용하는 경우가 많으니 금융권 차입자를 통하여 건설 시행사의 명의자 확인을 하는것이 좋다.

3) 잔금 일부를 남겨 놓을 때 최소한 분양가의 10%이상 남겨두기

분양받은 아파트를 취득세 아끼려고 분양권 전매로 팔려할때 남은 잔금 일부를 남겨놓기도 한다. 우선 잔금을 완납했을 때는 취득세를 잔금 완납일 기준으로 60일 이내에 납부해야하며 소유권 이전등기를 끝내야한다. 취득세 부분도 아파트 평형과 가격에 따라 다르겠지만 결코 작은 돈이 아니다. 잔금완납을 하고 등기이전을 하지 않은채로 매매하면 이는 미등기전매로 양도세중과세가 70%나 된다. 따라서 잔금을 완납하지 않고 분양권 전매를 할때에는 미등기 전매로 간주되지 않는게 중요하다.


따라서 입주지정 기간내에 잔금이 미납될 경우 미납대금에 대해 붙는 연체를 아끼기 위해최소금액만 남기는 경우가 많은데 이때 10%미만을 남겨놓지 않도록 한다. 남겨놓을 경우는 미등기전매로 간주될 가능성이 높다.

4) 입주지정일 기준으로 6개월 이내에는 전매하는 것이 좋다.

잔금납부의무가 있는 입주지정기간도 미등기전매의 판단여부가 되는 잔금규모만큼 중요하다. 즉 쉽게 말하면 연체를 너무 오래 해서 안된다는 것이다. 아파트는 대부분 1~2개월 전에 입주자 사전점검을 실시하고 사용승인을 받고 입주지정기간이 정해진다. 이렇게 입주지정기간이 정해지면 잔금 납부의무가 생겨나기 때문에 입주지정기간에서 6개월을 넘기지 않는 것이 좋다.





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