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재개발 무허가건물(뚜껑매물) 실패하지 않는법



토지나 건물만을 소유해도 일정 요건을 충족하면 입주권을 받을 수 있는 무허가 건물(뚜껑) 매물은 소액으로도 투자가 가능하기때문에 사람들에게 매력적으로 다가올 수 있다. 그러나 투자시 많은 주의를 요하는 부분이 많다.

뚜껑없는 매물이란?


토지 지분 없이 건물만 있는 무허가건축물 중 재개발 입주권을 받을 수 있는 물건을 말한다.

유의점 1. 무허가건물 확인원서 확인


무허가건물이라고 해서 모두 입주권이 나오는 것은 아니다. 시에서 지정한 요건에 우선 충족이 되어야하는데 무허가건물에 입주권이 나오기 위해서는 무허가건물 확인원이 존재해야 한다. 만약 무허가건물 확인원이 없다면 기존의 항공촬영사진 등의 증거물을 통해 무허가건물 확인원을 만든 후 계약 등의 진행이 이뤄져야 한다.

무허가건물은 국공유지나 사유지를 무단으로 점유해 지은 것이 대부분이다. 이에 정부는 무허가건축물을 관리하기 위해 무허가건축물을 조사, 무허가건축물 관리대장(무허가건축물 확인원)이라는 것을 만들어 양성화했는데 이 확인원이 존재한다면 무허가건축물로서 인정받아 입주권이 주어진다. 무허가건물 확인원은 해당 구청 등 지자체 주택과에서 확인, 발급 받을 수 있다.

또한 재개발 구역 내의 무허가건물의 경우 구청에 문의하여 명의변경이 가능한지 여부도 확인해야 하고 잔금지급 시 무허가건물 확인원의 명의를 변경하는 신청을 해야 한다.

유의점 2. 신발생 무허가건물이 아닐것


무허가건물로 인정하는 요건은 시도마다 다르다. 인정하는 기준년도도 다르며 기준년에 이후에 지어졌다면 무허가건물로 인정되지 않는 경우도 있다. 각 시면 요건을 필수로 확인해야한다.


[서울시 조례의 무허가건물 요건]

1. 1981년 12월 31일 현재 무허가 건물 대장에 등재된 건물

2. 1981년 제 2차 초라영항공사진에 수록되어 있는 무허가 건물

3. 재산세 납부 등으로 공부산 1981년 12월 31일 이전에 존립하였다는 확증이 있는 무허가 건물

4. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건물로서 1982년 제 1차 촬영항공사진에 수록되어 있거나 또는 재산세 납부 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건립되었다는 확증이 있는 무허가건물


유의점 3. 재개발 계획 포함 여부


무허가건물이 산재한 곳은 노후 주택이 대부분으로 재개발 압력이 강한 곳이다. 무허가건물을 구입한다면 해당 물건이 재개발 기본 계획에 포함되는지 여부를 재확인해야 한다. 무허가건물 구입의 가장 큰 목적이 입주권이기에 구역에서 벗어나 있거나 이후 구역 지정이 취소된다면 실패한 투자가 될 수 기 때문이다.

더불어 사업진행 상황도 체크해야 한다. 건물이 노후돼 임대를 통한 레버리지 투자가 쉽지 않은 까닭에 사업이 지연되면 오랜 기간 뭉칫돈이 묶일 수 있다. 재개발 기본계획은 해당 물건의 시군구청을 통해 사업 속도는 조합사무소에서 확인하는 것은 필수 중에 필수 이다.


유의점 4. 점유사용료 완납여부


무허가건물은 불법으로 국공유지를 점유하고 있기에 점유사용료, 즉 변상금을 지불해야 한다. 처음부터 전혀 점용료를 내지 않았다면 그 금액은 수 백 만원에서 많게는 수 천 만원에 달할 수 있다. 때문에 명의 이전 시 또는 그 이전에 사용료 부분을 해결할 것을 계약 시 명시해야 하고 납부했다면 그 영수증을 확인해야 한다. 잡종재산은 구청 재무과, 재개발구역은 구청 주택과, 기타 하천부지 도로를 점유하고 있다면 구청 건설관리과에 점유사용료 체납 여부를 확인해볼 필요가 있다.

무허가건물이 사유지에 있어도 지료 청구에서 자유로울 수 없다. 이 경우 역시 사유지 소유자가 건물이 철거되기 전까지 지속적으로 점유사용료를 청구할 수 있어 주의가 필요하다.


유의점 5. 실측을 통한 점유권 면적확인


무허가건물 확인원상의 면적과 실측 면적에 차이가 나는 경우가 많다. 때문에 반드시 실측을해야 하는데 무허가건물의 점유 면적은 향후 국공유지 불하(공공기관 소유의 부동산을 사용이 끝났거나 불필요하게 되어 국민에게 파는 것)시 기준이 되기에 실측을 통한 명확한 확인이 필요하다.


무허가건물이 차지하고 있는 점유권 인정 기준은 담장 등으로 경계가 구분되어 있는 실제 면적으로 하며 경계 구분이 불분명하면 처마 끝 수직선을 경계로 한다. 무허가건물 소유자는 관리처분이 되면 점유하고 있는 국공유지에 대해 불하를 받아야 한다.다시 말해서 점유하고 있는 땅을 해당 지자체에서 사야 하는 것이다. 살 수 있는 최대 면적은 서울시 기준으로 200㎡이다. 재개발 시업이 진행되면 조합 설립 후 관리처분인가 신청을 하는 때까지 해당 관리청과 매매계약을 체결하면 된다. 이 때 토지에 대한 매매잔금을 일시로 납부 못할 경우 최대 20년까지 분할 납부가 가능하다.


TIP. 무허가건물 거래 절차 확인

1) 무허가건축물 확인서 발급 ⇒ 구청 또는 동사무소

2) 변상금 납부 확인 ⇒ 해당 구청

3) 무허가건축물 매매계약 ⇒ 변상금(납부,미납) 확인 후 잔금

4) 명의 변경 ⇒ 해당 구청 주택과

5) 취득 신고 및 취득세 납부 ⇒ 구청




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