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'전세대란' 신규 입주 아파트 전세 계약시 주의점 7가지

전국적으로 아파트 신규물량이 넘쳐나고있다. 이런 입주물량이 상대적으로 많을 때에는 전세 보증금이 저렴해지며 그에따라 신규아파트 전세를 찾는 세입자도 증가하게 된다. 전세 보증금이 저렴한 반면에 소유권 이전 등기가 되지 않은 아파트가 대부분이라 계약시 주의해야 할 점들이 많다. 




1.신규 입주 아파트 전세계약은 위험하다?

Cap 2018-02-06 16-06-03-262

입주 에정인 새 아파트의 경우 등기는 사용검사(임시사용승인) 후 시행사 명의로 일괄 소유권보존등기가 되었다가 수분양자(집주인)에게 소유권이전등기가 되는데 이때 아파트에 문제가 없는 한 사용검사 후 소유권이전등기까지는 2~3개월 걸리기 때문에 새 아파트의 전세계약 시에는 미등기 상태인 것이 대다수이다.


세입자 입장에서는 등기가 완료되지 않은 상태라 집주인 명의의 등기부등본을 열람할 수 없고 전세권을 설정할 수 없어 보증금을 떼일까 불안하기만 하다. 




2. 신규 입주 아파트 전세계약 과정은?

Cap 2018-02-06 16-05-16-415

입주 에정일 3개월 전 전세계약서 작성-> 입주 예정일 1개월 전 입주자 사전점검-> 사용승인 입주지정기간(약45~60일)-> 세입자 이자-> 소유권 이전등기 (입주시작일 1개월 이내)




3. 신규 입주 아파트 전세계약 전 필수 체크리스트는?

1) 분양 계약자와 임대인이 동일인물인지 확인하라.

Cap 2018-02-06 16-09-51-630

새로 입주하는 아파트로 전세계약을 할때는 수분양자(또는 분양권 인수자)와 임대인(집주인)이 동일한지를 확인하는것이 중요하다. 통상 등기부를 통해 집주인을 확인하지만 미등기 상태면 이를 확인하기가 현실적으로 불가능하다. 따라서 계약 전에 반드시 분양 계약서 사본을 집주인에게 요구하고 건설사(시행사)에 아파트의 실제 소유주의 전화번호 등의 인적사항을 확인해야 한다.




2. 입주예정인 아파트에 문제가 될 수 있는지 확인하라.

Cap 2018-02-06 16-06-22-027

건설사를 통해 중도금이나 잔금대출금(담보 설정금액)이 얼마인지, 분양대금 납부가 제대로 되고 있는지, 분양 계약 해지 가능성은 없는지, 가압류가 가처분 등 권리관계가 있는지 등을 반드시 확인해야 한다.


신축 아파트의 경우 임대인이 분양대금을 완납하지 못하거나 아파트 분양권에 가압류나 가처분 문제가 있으면 소유권이전등기가 완료되지 못하므로 건설사나 조합 등 분양 주체에게 직접 이를 확인해야 한다.




3. 계약은 집주인과 직접, 송금도 집주인 명의 계좌로.

Cap 2018-02-06 16-10-28-864

계약 체결시 소유자가 아닌 공인중개사나 가족 등 대리인과 계약을 체결해야한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 받아 집주인에게 연락해 위임 여부를 확인해야 한다. 대리인과 게약을 했더라도 계약금은 집주인 명의 계좌로 입금해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 

+추가TIP

전세금 잔금은 평일로 맞추는것이 좋다. 그래야 집주인이 전세금 잔금을 받은 즉시 분양대금 완납하는 것을 확인할 수 있다.




4. 직접 잔금 납부를 확인하라.

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집주인이 세입자의 전세금으로 새 아파트 잔금을 납부한다고 하는 경우가 있다. 이럴 때는 전세보증금을 잔금 납부에 쓰느지 확인하고 곧 바로 등기를 마치도록 하는 것이 좋다. 필요할 경우 임대인이 잔금을 납부할때 은행에 동행해서라도 적극적으로 임차권을 보호해야한다.

+ 추가TIP


집주인이 소유 이전등기 후 대출을 받을때 은행 1순위를 위해 세입자가 주소를 잠깐 이전해야하는 경우가 많다. 이때 전셋값+대출금이 시세(하한가)의 70%를 넘지 않아야 한다.




5. 요구사항은 계약서 특약으로 명시

Cap 2018-02-06 16-11-09-237

동행이 어려워 부동산 중개업소에게 맡긴다면 중개업자가 책임지고 집주인 잔금을 납부하고 등기신청을 하도록 해야한다. 불이행시 계약은 무효라고 특약사항을 작성해 위험을 피해야 한다.


잔혹 집주인이 보증금을 다른 곳에 써 대금 미납으로 분양계약이 해지되기도 한다. 이 경우 분양 계약자가 맺은 전세계약이 무효가 되므로 계약서에 '잔금 시점에 보증금으로 잔금 완납하는 조건'을 명시하고 입주전 분양회사에 실제 잔금을 납부했는지도 확인해야한다. 




6. 계약 후 즉시 입주하고 전입신고 및 확정일자 받아라.

Cap 2018-02-06 16-11-32-713

소유권자 확정되지 않은만큼 미리 준비를 철저히 해야한다. 미등기 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이다. 미등기 상태에서 전세권설정은 불가능하지만 임차인은 입주와 동시에 주민등록 전입신고 계약서상 확정일자를 받음으로써 대항력와 우선변제권을 가지게 되어 보증금을 보호받을 수 있다.




7. 미등기 아파트라고해서 무조건 위험한건 아니다.

Cap 2018-02-06 16-04-46-190

신규입주 아파트는 입주 초기에 전세물량이 한꺼번에 나오면서 오히려 기존 전세 매물보다 저렴하면서도 깨끗하고 훌륭한 시설에서 주거생활을 할수있는 기회가 되기도 한다.




+++++추가 입주 후 주의해야 할점은?

Cap 2018-02-06 16-08-43-266

1. 신규 아파트인 만큼 하자가 많을 수 있다. 최대한 하자를 꼼꼼히 점검하고 수리하면서 사진을 찍어두어 나중에 불이익을 당하지 않도록 해야한다.


2. 입주시 기본적으로 지급되는 품목들을 분실하지 않도록 잘 관리한다. 




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