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집값 발목잡는 재건축 초과이익환수제란?

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사진출처 : 뉴스1


2018년 1월부터 재건축 초과이익환수제가 부활했다. 재건축아파트의 과도한 시세상승을 막기위한 방안인데 과연 이 제도로 재건축 시장에 어떠한 영향을 줄 것인지 기대된다. 


재건축 초과이익 환수제란?

재건축시 부과되는 부담금으로 재건축 추진위 구성시부터 입주때까지 평균집값상승분에서 공사비나 조합운영비 등의 개발비용을 제외한 조합원 1인당 이익금이 3천만원 이상일 경우 초과금액에 대해서 최대 50% 이내로 환수하는 제도이다.


2018년 1월 1일후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축단지부터 적용되기에 과열되고 있는 강남재건축이나 분당지역등의 열기를 다소 식힐 수 있을거라 예상하고 있다. 


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출처 : 비즈니스워치 관련 기사 중 



초과이익은 어떻게 결정되나?

초과이익에는 개시시점, 종료시점, 정상 주택가격 상승분, 개발비용 주택가액으로 나뉜다.


1) 개시시점 : 추진위원회가 승인된 승인일 기준(2003년 7월 1일 이전에 조합설립인가를 받은 경우에는 조합설립인가를 기준으로 한다.)


2) 종료시점 : 재건축 사업의 준공인가일을 말한다. (부분 준공을 받은 경우에는 부분준공인가일을 기준으로 한다.)


3) 정상주택가격분 상승분 : 개시시전부터 종료시점까지의 정기예금 이자율이나 해당 시군구의 평균 주택가격 상승률 중 높은 비율을 적용하여 도출한다.


4) 개발비용 : 재건축에 따르는 공사비나 설게비, 금융비나 세금 등을 모두 반영한 재건축 원가를 말한다. 


5) 주택가액 : 가격에는 실거래가, 감정평가액 공시가액이 존재한다.


실거래가를 100이라하면 감정평가액은 80~100 수준 공시가액은 60수준 재건축 초과이익환수제에서는 종료시점의 가격으로 감정평가액 또는 공시가액을 사용하는데 보통은 공시가액보다 감정평가액이 높기 때문에 과세하기 위해 감정평가액을 사용한다.


반면 개시시점에는 감정평가액이 없는 경우가 많기 때문에 공시가액을 사용한다.

그러므로 종료시점은 감정평가액을 개시시점에는 공시가액을 사용하면 초과이익을 계산할 때 개시 시점의 주택 가격이 상대적으로 낮아서 더 많은 초과이익이 발생하게 된다. 

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