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'타이밍은 따로있다' 아파트 급매물 찾는 노하우

부동산투자에 성공하려면 가치 있는 부동산을 값싸게 사는 것이다. 하지만 요즘 같이 입주 물량이 쏟아지고 부동산정책이 발표되는 시장에서는 사고파는 것이 불안해 망설이게 된다. 현재와 같이 어떻게 시장에 접근해야 할지 결정하기 어려울 때는 되도록 시장 전체를 종합적으로 살피며 멀리 내다보고 준비할 필요가 있다.

급매물이란?


부동산 급매물을 구분하는 기준은 주관적이지만 보통 일반 시세의 약 8%이상 저렴한 가격에 나온 물건을 말한다. 8%라는 수치는 부동산 시장이 침체기에 있냐 상승기에 있냐에 따라 조정이되는데 상승기에는 약 5%, 침체기에는 10~20%정도가 저렴할 때 급매물론 취급하고 있다.

급매물 부동산 덥석 샀다간 낭패본다.


급매물이라고 서둘러 매수하고 시간이 지나 후회하는 경우가 의외로 많다. 가장 주의할 점은 급매물건을 소개받았더라도 바로 그 자리에서 계약을 해서는 안된다. 일반 매매가격보다 저렴하게 나오는 물건은 분명 그 이유가 있다. 그 이유를 크게 3가지로 나눌 수 있는데, 권리상 하자, 물건상 하자, 소유자의 개인 사정이 있는 경우다. 만약 물건을 보게 된다면 내부부터 꼼꼼하게 보고 체크해야한다. 누수, 결로, 곰팡이, 수압, 구조, 채광 등 일반적으로 용인할 수 있는 범위인지 여부를 반드시 확인해야한다. 이때 중요한 것은 반드시 중개사가 아닌 소유자나 임차인에게도 질문해서 직접 답을 듣는 것이 좋다. 그래야 정확한 정보를 얻을 수 있다. 특히 윗집에 방문해 누수 등 여부를 꼼꼼히 체크한다면 리스크는 그만큼 줄어 들 것이다. 물건에 대한 분석을 끝냈다면 이번에는 권리 분석을 해야 한다. 권리 분석이라고 어렵게 생각할 필요는 없다. 중개사 사무실에 가서 등기부등본은 확인하는 것만으로도 대부분의 권리 사항을 확인해 볼 수 있다.

'진짜' 급매물을 찾으려면 어떻게 해야할까?

1. 부동산 공인중개사와 친해지기


괜찮은 물건을 싼 가격에 매매하기란 쉬운일이 아니다. 부동산 급매물은 채권관계 등 급전이 필요하여 나온 물건도 있지만 비교적 위험 가능성이 높다. 하지만 이는 언제 어떻게 나올지 모른다는 것이다. 따라서 수시로 부동산을 방문해서 매물을 확인해보는 것이 좋다. 또한 급매물이 나왔을때 고급정보일 수록 친분있는 사람에게만 공유할 가능성이 높아 친해지면 손해볼 일은 없다.

2. 주기적인 시세파악으로 급매물 여부를 가릴 안목을 기르자.


호황기 5% 침체기 10~10% 정도 가격이 하락하면 급매물로 보아도 무방하다. 환금성이 떨어지는 지역은 갭이 더 클 수 있으므로 주기적인 시세파악이 필요하다.

3. 신규 아파트 입주시기를 노려보자.


부동산 가격이 급매물 수준으로 낮아지는 경우는 매도물건이 시기적으로 시장에 많이 풀렸을 경우이다. 이는 신규아파트 입주 시즌이며 신규 아파트의 경우 양도소득세 비과세 요건에 해당하는 기간 (현재는 2년, 예외적 3년)이 되면 매도 물건이 늘어나 가격이 낮아지는 경향이 있다.

4. 바닥에 사겠다는 생각 버려야…


시세의 바닥은 시간이 지나고 돌이켜 봤을 때 알 수 있다. 내가 구입할 때가 저점이며, 이 가격이 급매물 수준이라는 확신을 갖는 것이 중요하다. 실제로 더 떨어지길 기다리다가 매수 타이밍을 놓치는 경우가 많은데 바닥이 아닌 무릎에서 산다는 생각으로 매수에 임하는 것이 좋다.



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