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피같은 내 돈, 안전하게 전세금 돌려받는 방법

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부동산 과열에 대한 정부의 고강도 정책이 쏟아져 나오면서 부동산 매매가격이 전반적으로 떨어지고 있는 와중에 입주물량도 폭탄이 떨어졌다. 이럴경우 전세세입자의 경우도 맘이 편치가 않다. 이유는 입주 물량이 대거 쏟아지면서 집주인이 세입자를 구하지 못해 역전세난이 발생할 수 있기 때문이다. 역전세난은 매매, 전세가격 동반 하락을 불러와 집을 팔아도 전세 보증금을 돌려주기 어려운 상황이되어 '깡통전세'로 이어지면서 세입자는 전세보증금을 받기 힘들어질 수가 있다.


그럼 깡통전세를 피하기 위해서 미리 확인해야 할 것이 무엇인지 살표보자.


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1. 등기부등본 


세입자가 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법은 대출이 없는 집을 구하는 것이다. 근저당 금액이 매매가의 20%를 넘으면 계약을 하지 않는 것이 좋으며 등기부등본에 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 같은 현황 외에도 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리설정 여부를 확인하는 것이 좋다.

그리고 등기부등본은 계약 전후로 여러 번에 걸쳐 확인해야 한다. 계약금을 내고 잔금을 치르기 전에 주인명의가 변경되거나 해당 매물로 임대인이 대출을 받을 수 있기 때문이다.


2. 선순위 임차인 보증금 명세 확인 (다가구주택 필수)


전세계약 시 선순위인 다른 임차인이 있는지 꼭 확인해야한다. 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 선순위 임차보증금이나 은행대출을 빼면 전세보증금을 100% 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다. 특히 다가구주택에 전세를 구할 때는 필수적으로 확인해야하는데  다가구주택은 2~19가구의 건축이 가능하다. 경우에 따라서 자신보다 먼저 입주한 세입자가 18가구나 있을 수 있는 것이다. 선순위 임차인이 몇 가구인지, 선순위 임차보증금 합계가 집값의 어느 정도 수준인지 정확히 알고 계약하는 것이 좋다. 


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3. 전세금반환보증보험 가입


전세금반환보증보험이란 주택이 경매에 넘어가도 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증(SGI)이 세입자에게 대신 전세금을 돌려주는 장치이다. 현재는 집주인의 동의가 있어야 보증보험에 가입할 수 있지만 오는 2월부터는 동의 없이 가입할 수 있으며 가입 대상 보증금 한도도 수도권은 5억원에서 7억원으로, 지방은 4억원에서 5억원으로 각각 늘어나게 된다. 


4. 확정일자 or 전세권 설정


전세금을 안전하게 지키려면 전세계약 후 해당 주민센터에서 임대차계약서 확정일자를 받은 동시에 전입신고도 해야한다. 확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가 임차인이 임대차보호법상 '대항력'을 갖춘 날로 인정되기 때문인데 전입신고가 어려우면 전세권(전세가의 0.24%) 설정을 해야 한다. 이를 설정하면 집이 경매에 넘어가더라도 은행과 동등하게 지분 비율에 따라 돈을 돌려받을 수 있고 스스로 그 경매에 참여해 낙찰을 받을 수 있다.


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5. 임대인 세금 체납 여부 사전 확인


임차권의 3대 조건인 실제거주, 전입신고, 확정일자를 모두 충족했다 해도 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 바로 세금이 체납된 경우이다. 등기부등본 확인 결과 세입자보다 앞선 권리자가 없어 안심하고 전세권 설정과 확정일자를 받았다 해도 그보다 앞선 체납국세가 있다면 전세보증금을 돌려받기 쉽지 않다. 따라서 집주인이 그동안 밀린 세금이 없는지 사전에 미리 확인하는 것이 좋다. 국세뿐 아니라 재산세 등 지방세 납부 여부도 확인해야 하며 다만 세입자가 전입신고한 날 국세청으로부터 세금 통지서를 받았다면 우선순위에서 밀릴 수 있다. 세입자의 대항력(권리)은 전입신고 다음 날부터 발생하고, 국세는 당일부터 발생하기 때문이다.


6. 보증부월세 전환


전세 보증보험은 가입하는 것이 좋지만 전세기간 동안 내야 하는 보증수수료는 부담이 될 수 있다. 이럴 경우 꼭 전세를 고집하지 말고 보증부월세(반전세)로 전환하는 것도 깡통전세를 피하는 방법 중 하나이다. 전세를 보증부월세로 전환하는 것도 안전한 방법이 될 수 있다. 



7. 보증금 못 받고 이사 시 임차권 등기


전세계약이 만기가 되었는데 전세보증금을 못 받고 이사를 가게 됐다면 점유와 전입신고의 요건을 유지하기 위해 전세금을 받기 전까지 세대원 일부의 주소 및 짐 일부는 남겨두는 것이 좋다. 이어 임차권 등기명령을 신청하거나 근저당 설정을 해야 한다. 집을 비우고 전출하는 순간 주택임대차보호법이 규정한 대항력을 잃어버리기 때문이다. 임차권 등기를 설정해두면 주민등록을 이전해도 애초에 임차인이 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 적용돼 혹시 주택이 경매에 넘어가더라도 임차인의 권리를 보호받을 수 있다. 집주인의 동의 없이도 가능하며, 이 과정은 2주 정도의 시간이 소요되므로 임차권 등기가 제대로 설정됐는지 여부도 반드시 확인해야 한다. 

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