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1세대 1주택 비과세(양도소득세 면제) 요건 4가지

현재의 부동산 양도소득세는 1세대 1주택을 2년이상 보유 및 거주를 하면 비과세 혜택을 받아 상당한 절세효과를 누릴 수 있다. (단, 지역에 따라 거주 요건과 고가주택일 경우 과세가 되는 경우도 발생한다.) 어떠한 사람은 과세를 피하기위해 1세대 2주택인데 자식을 주민등록상 세대분이를 매매한다면 비과세 적용을 받을 수 있다고도 생각하는데 이것은 세법상의 완전한 분리가 아니기에 적용이 안된다. 어떠한 경우에 1세대 1주택 비과세에 해당되는지 살펴보도록 하자.


1. 1세대 1주택의 정확한 개념은?


거주자 및 배우자가 동일한 주소 또는 거소(주소지 외에서 상당기간 거주하는 장소)에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대를 말한다. 가족은 직계존비속(배우자 포함), 배우자, 형제자매 등을 말하며 생계를 같이하는 사람들을 말한다. 일시적으로 사업상으로 타 거소에 가있거나 학업, 실병의 요양 등으로 다른 곳에 일시 거소가 있더라도 같은 세대로 보는 것이다. 주민등록 상으로 부부가 독립세대를 구성하였더라도 같은 세대로 인정하게 된다. 

즉, 주민등록상 분리되어 있는 것이 중요한것이아니라 세법에서는 생계를 같이하고 있느냐를 따져 1세대 1주택 비과세를 판단한다.


2. 독립세대는 원칙 배우자가 있는 가족단위를 전제로 한다.


원칙적으로 배우자가 없는 독립세대는 세법상 인정하지 않는다. 그러나 배우자가 없는 경우에도 특별히 인정하는 경우가 있다.

- 연령이 30세 이상인 경우

- 소득세법상 소득이 있으며 국민 생활기초보장 법에 의한 최저생계비 이상의 소득이 있는 경우

(국가가 인정하는 소득세법상의 소득이 있어야하고 아르바이트를 해서 소득세법으로 인정이 되지 않을 경우에는 독깁세대로 보지 않고 최저 생게비는 매년 변동된다.)

- 배우자가 사망 또는 이혼한 경우


3. 비과세 판정은 여러가지 여건을 고려하여 결정된다.


양도 소득세 신고를 하면 세무서에서는 실제 생계를 같이하고 있느가를 판단하기가 어렵기 때문에 주민등록을 먼저 확인한다. 주민등록상의 분리가 요건은 아니지만 판단의 기준으로 먼저 확인하게되고 주민등록상 분리되지 않았다면 생게를 별도로 한다는 여러가지 사항을 본인들이 입증을 해야하므로 분리하는 것이 좋다. 그러나 정황상 생계를 같이하고 있다는 것이 판단이 되면 과세를 하게되고 성실한 신고를 하지 않았다는 이유로 가산세가 나올 수도 있다.


4. 세대분리는 주택 매매 등의 잔금청산일까지


세법상 주택을 보유하고 생계를 달리한 것이 명확하다면 세대분리를 잔금청산일 이전까지하면된다. 그러나 잔금청산 일과 그다지 멀지 않는 시기에 과세를 피하기위해 세대분리를 하였다는 것을 의심할 수 있고 과세 당국에서는 여러가지 증빙자료를 요청할 수도 있다.





< 1세대 1주택 Q&A >


Q. 소득이 있는 30세 미만의 자녀가 주소는 따로두고 있지만 부모와 동거할 경우

A. 과세를 피할 목적으로 주소만 옮겨 두었다는 의심을 하게 된다. 실제 부모와 동거를 하고 있다면 하나의 세대인 것이다.


Q. 주민등록은 별도로 되어있지만 배우자의 부모의 집에 주소를 두고 같이 사는 경우

A. 주민등록상에는 독립세대로 되어 있더라도 배우자의 부모와 같이 사는 경우에도 하나의 세대로 판단하게 된다.


Q. 자녀가 직장의 기숙사에 거주하는 경우

A. 30세 이상이 되었고 직장에서 월급을 받는다해도 직장의 기숙사는 근무 형편상 일시적으로 퇴거한 것이므로 독립세대로 인정되지 않는다.


Q. 부부가 주민등록을 달리하고 세대분리한 경우

A. 부부는 혼인으로 이루어진 가족 구성원이기 때문에 인정하지 않는다.







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