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2018년 새롭게 바뀌는 부동산 정책 10가지

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지난해 출범한 새 정부는 가계 부채를 줄이고, 집 값 안정 도모를 위한 강도 높은 부동산 대책 등을 내놓고 있다.

보유세 인상과 임대사업자 강제등록 등 2018년은 어느때보다도 강력한 부동산 규제 정책이 예고되었는데.. 올 상반기 부동산 제도가 어떻게 달라지는지 살펴보자.


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1. 조정대상지역 양도세 증가

조정대상지역내 분양권은 1월부터(잔금 기준) 보유기간에 상관없이 양도세율 50% 가 일률적으로 적용되 부담이 커지게 된다.


또 4월 1일 이후 조정대상지역에서 매도 주택의 잔금을 치룬다면 2주택자는 양도세 기본세율에서 10% 포인트, 3주택자 이상은 20% 포인트 가산세율이 붙는다. 3년 이상 보유하더라도 장기보유특별공제 혜택이 4월부터 없어진다.


다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해서는 4월 1일까지 매수자를 찾고 잔금까지 받아 계약을 마쳐야 한다. 하지만 매도,매수하는 과정이 보통 2~3개월이 걸리는 만큼 다주택자들은 매도를 하거나 임대사업자 등록 중 하나를 선택해야 한다.


양도세 기본세율도 1월부터 최고구간(과세표준 5억원 초과)이 40%에서 42%로 2% 포인트 늘어난다.



2. 재건축 초과이익환수제

전국 모든 재건축 단지는 초과이익환수제(재초환)가 적용된다. 

이는 재건축 아파트의 과도한 시세상승을 막기 위해 재건축추진위원회 설립부터 준공까지 발생한 이익금에 부과율을 적용해 환수하는 것을 말한다.


재건축으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과이익 중 최고 50%가 부담금으로 환수된다. 서울 강남의 경우 사업 규모에 따라 수억원을 내야 할 수도 있다.


사업시행인가를 받는 재건축 사업장에 대해 시군구 등 기초 지방자치단체는 올 상반기중 예상 개발이익 분담금을 조합에 통지할 예정이다. 실제 납부시기는 준공시점이다.


재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따라 지자체는 사업시행인가 고시일을 기준으로 3개월 이내에 각 조합으로부터 개발비용과 일반분양분의 분양가 추정액 등 필요한 서류를 제출받아 1개월 이내 예정 개발이익 부담금을 조합에 통지해야 한다.


따라서 앞으로 사업성이 떨어지는 재건축 단지는 장기간 사업이 중단될 가능성이 높다.



3. 투기과열지구 정비사업 재당첨제한

2017년 10월 24일부터 투기과열지구 정비사업(재건축 재개발 도시환경정비사업 등)에서 조합원 분양 또는 일반분양분에 당첨된 자는 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양을 받지 못하고 일반분양도 당첨받을 수 없다.


조합원 분양 당첨 기준일은 관리처분인가일, 일반분양 당첨일은 당첨자 발표일이니 유의해야 한다.


재당첨제한으로 조합원 분양 자격이 없다면 현금청산 대상이 된다. 따라서 관리처분인가전 매도할 수밖에 없다. 일반분양분에 당첨됐더라도 부적격 당첨자가 돼 당첨취소는 물론 1년간 청약권 사용이 중지된다.


한편 조정대상지역과 투기과열지구에서 10월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 정비사업은 조합원의 주택 공급수가 종전 최대 3채에서 한 채(1+1주택은 가능)로 줄어들었다.



4. 신DTI(신총부채상환비율)

1월부터 당장 적용되는 대출규제로는 총부채상환비율 신DTI가 대표적이다. 주택을 담보로 대출받아 집을 샀던 다주택자들의 경우 추가 대출 한도가 줄어든다.


현재 DTI는 신규 주담대 원리금에 기존 주담대 이자만 합산했다. 하지만 이르면 2월부터 신DTI가 시행되면 기존 주담대 원리금을 모두 포함해 대출한도를 산정한다. 즉 이젠 원금까지 상환부담에 포함시켜 주택담보대출이 2건이면 2건의 원금을, 3건이면 3건의 원금을 모두 합쳐 계산하는 것이다. 사실상 기존에 주택담보대출이 있다면 추가로 빚을 내서 집을 살 수가 없게 될 전망이다. 또 주담대가 2건 이상일 경우 다주택자는 물론 일시적 2주택자도 대출한도가 줄어든다.



5. DSR

하반기부터 시행되는 DSR(총체적 상환능력 비율)은 주택담보대출과 신용대출 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 따져 금융권 대출심사의 핵심 지표로 활용된다. 카드 사용액, 매월 내는 자동차 할부금 등이 대출을 옥죄는 족쇄가 될 수 있다. 소득산정 기준은 신DTI 소득 산정 방식에 따르게 된다.



6. 오피스텔 전매제한 강화

올해부터는 오피스텔도 규제 대상이다. 서울 등 수도권 투기과열지구에만 적용됐던 오피스텔 전매제한이 전국으로 확대된다.

100실 이상 오피스텔 분양 시 적용되며 매매·증여 등 권리가 변동되는 모든 행위에 전매제한이 적용되며, 규모 300가구 이상 오피스텔의 인터넷 청약이 의무화된다.



7.장기임대주택 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제

매입임대주택(4년 이상 단기임대, 8년 이상 준공공임대) 가운데 5년 이상 임대한 장기임대주택은 조정대상지역의 경우 다주택자가 양도세 중과배제, 종합부동산 합산배제와 장특공제를 받았다. 단, 임대주택 등록 당시 기준시가 6억원 이하인 주택(수도권 외 지역은 3억원)인 경우만 해당됐다.


하지만 2018년 4월 1일부터는 조정대상지역 주택을 준공공임대로 등록하고 8년 이상 임대 후 양도하는 주택(임대주택 등록 당시 기준시가가 수도권은 6억원 이하, 수도권 외 지방은 3억원 이하)만 양도세 중과배제, 종부세 합산배제, 장특공제 혜택을 받을 수 있게 되었다.


또 2019년 1월부터 전용면적 85㎡ 이하 준공공임대주택의 경우 8년 이상 임대 후 양도할 경우 장특공제율이 현재  50%에서 70%로 확대될 예정이다.



8. 부동산 임대업 여신심사 강화

오는 3월부터 임대사업자 이자상환비율 RTI가 도입돼서 임대소득이 이자비용보다 1.5배 이상 많지 않을 경우 대출을 받기 어려워진다. 이는 부동산임대사업자가 사업자대출을 받을 경우 주택 1.25배, 비주택 1.5배로 산출해 대출 적정성을 심사하는 기준이다. 즉 임대소득으로 대출이자를 얼마나 감당할 수 있는지 나타내는 것으로 은행권부터 도입될 예정이다.



9. 투기과열지구 재개발 조합원지위 양도금지

투기과열지구에서 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발(도시환경정비사업 포함) 사업장의 경우 조합원지위 양도가 관리처분인가부터 소유권이전등기시점까지 금지된다. 따라서 재개발 지분에 투자할 경우 반드시 관리처분인가후 입주권 전매금지 여부를 꼭 확인해야할 필요가 있다.


이에 앞서 8.2대책 이후 투기과열지구에서 조합원지위 양도금지가 시행된 재건축은 1월 25일부터 10년 이상 보유, 5년 이상 거주 요건을 갖출 경우 예외적으로 양도를 허용될 예정이다. 



10. 주거복지 로드맵

이번 정부의 부동산정책 핵심이라 할 수 있는 주거복지 로드맵도 연내 시행될 예정이다. 청년주택과 공공지원주택, 저소득·취약계층 공적임대주택 공급이 늘어난다. 이와 함께 신혼부부 특별공급을 확대하고 사회주택 활성화 관련법과 제도 정비로 협력적 주거복지 거버넌스를 구축할 예정이다.


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